「個人の幸福も､社会の成長、発展および福祉も、不動産のあり方がどのようであるかに依存している｡」これは、当初の不動産鑑定評価基準に記載されていた言葉です。 まさに不動産は、そこで暮らし子供を育て、生活に必要なものを生産し、社会の発展のために働く場所として人間が生きていく上での基盤であると言えましょう。
私達は不動産を離れて生きていくことはできません。 それだけ関わりの深い不動産のことですから、どんな人でも不動産について何か「一言」言うことができます。
しかしそれは、自分の経験や見聞きしたことが中心で正確な知識によるものではないことが多いようです。 本来、不動産に関わるということは、普段は意識せずとも、膨大な法律や実態に基づく権利とか規制の錯綜した中に身を置いているということを意味します。
また、かつては不動産を所有することは個人･法人を問わず資産形成の最大の手段であり、不動産を所有していることが個人･法人の安定性を示す指標となっていました。 そのため、金融機関も融資の際には不動産を最も安全性の高い担保としていました。
ところが、バブルの崩壊以降それらの考え方をまったく逆転させる方向にベクトルが変わりました。 不動産のあり方は新しい時代に入ろうとしています。

そうした中で顧客の相談に応えようとする場合には、体系的で正確な知識が必要であることは言うまでもありません。 土地とは「地表を境界点と境界線で区分したその部分」であると定義することができる。
すなわち「土地」として認識されるためには境界点と境界線が明確であることが必要である。 「境界｣I湖接する土地の所有者同士による合意により形成される。
土地の特徴「土地」の特徴としては、地表に2次元的な面積を有するとともに３次元的な高低差も有している。 「土地｣は唯一無二のものであり、同じものは二つとない。
建物の敷地として、あるいは畑や田として使用できるなど使用上の多様性を有している。 また「土地」は周囲の土地と一緒になって一定の地域を構成し、それに属することによって独自の価値を形成する。
隣地との併合あるいは分割も可能。 ただし、土地は埋め立てなと待殊な場合を除いて、基本的には作り出すことは不可能である。
土地の価格「土地」の価格は居住性、収益性が発揮されることによって生じる価値を基礎として形成される。 そのためにはその土地を使用することができることが条件となる。
したがって、その土地を使用するためにその土地に進入するための「道路」等との関係が最も重要な要素となる。 定着物とは「建物」と「立木」を指す。
建物は「屋根があって壁で囲まれているもの」と考えてよい。 したがって柱と屋根だけで構成され、壁がないガレージなどは建物ではなく構築物ということになり、独立した不動産ではない。
対抗要件は建物一棟ごとに編纂される建物登記簿への登記。 立木は、ただ土地に生えている木を指すものではなく、建築材などに使うことを目的として植林などがされ、「立木に関する法律」に基づいて登記または「明認方法」を施してあり、その「立木」力救引の対象とされるものをいう。
対抗要件は登記または明認方法（樹皮に焼印、削って所有者名を墨書、縄張りするなとツの実施であり、明認方法は判例により対抗要件として認められた。 また、土地上に作られた庭や池、擁壁などは土地でも定着物でもなく、土地に従属する一種の構築物または工作物とされる。
区分所有権とはマンションなどに代表される「区分所有権」とは「建物の区分所有等に関する法律」に基く「一棟の建物のうち構造上区分された数個の部分で独立して使用できる建物部分（専有部分）ならびにその専有部分に係る共用部分の持ち分及び敷地利用権」をいい、「専有部分」と「共用部分」と「敷地権」の３者が合体している権利と考えて良い。 要件を満たしていれば住居、事務所等の用途は問わない。

専有部分は壁やドアなどで構造上も区分され、その部分を独立して使用できる部分。 通常、壁紙の内側とされ、ベランダ、ガラス戸、玄関ドアは共用部分になる。
対抗要件は登記簿への登記。 共用部分はエントランス、エレベーター、廊下等専有部分以外の建物部分。
また共用部分の使用権は専有部分に付随する。 管理室等の規約共用部分を除き独立して登記はできない。
敷地権は建物を所有するための敷地に関する権利。 一棟の建物に付随した登記がされる。
所有権・借地権等がある。 共用部分及び敷地権の共有持ち分は通常、一棟の建物全体の専有部分の面積に比例して案分登記される。

マンションを売買するときの留意点回不動産に関する権利不動産に関する権利には、主に以下のようなものがある。 所有権目的物について、法令の制限内において自由に使用し、収益を上吠処分することができる権利のこと（民法206条)。
財産権の「物権」に該当し、土地や建物などの権利の中核をなすもの。 登記簿に登記することにより第三者への対抗力を持つ。
土地の所有権は、その地上と地下に及ぶ（民法207条)。 ただし、その範囲は無限大に認められるわけではなく、通常の使用能力による使用方法の範囲に限られるものとされている。
借地権建物の所有を目的とする地上権または土地の賃借権のこと（借地借家法（以下同法という）２条1号)。 実際は地上権の例は少なく、ほとんどが賃借権である。
借地権者は地主に対し地代支払い等の義務を負う。 同法では、その存続期間、契約の更新、譲渡や転貸の場合の地主の承諾に代わる裁判所の許可、借地権者の建物買収請求権などが定められている。
また、これはひとつの財産権として評価されるものであり、借地権設定の際その評価額分の権利金が授受される場合がある。 第三者への対抗力は、地上建物が登記されておれば､土地賃借権または地上権の登記がされていなくても認められている。
なお、建物が設置されていても「建物の所有を目的とする」とはいえないもの（ゴルフ練習場や展示場などもある。 面借地の契約更新・条件変更（70頁)、借地権の評価（122頁）貸地の借地人より買取りの申し出を受けた場合（172頁）権利金の授受のなし借地権（176頁）地上権他人の土地において工作物または竹木を所有するため、その土地を使用する権利のこと。（民法265条）財産権の「物権」のひとつ。
原則契約によって設定され、登記することにより、第三者への対抗力を持つ。 工作物とは、建物や道路、鉄道、送電線など地上および地下の一切の建築物を意味しており、そのうち建物所有を目的とするものは、「借地権」として借地借家法の保護を受ける。 地上権はその権利者が地主の承諾を要することなく自由に第三者に譲渡・転貸できる点で地主にとって不利益なため、土地利用契約は、そのほとんどがこの「地上権」ではなく「賃借権」となっている。
賃借権当事者の一方が、相手方より「賃貸借契約」に基づき、あるものを借りて使用・収益する借主の権利のこと。 借主はその対価として貸主に賃料を支払う。
民法上は「債権」とされており権利としての力が弱い。 ただし不動産賃借権については借地借家法、農地法により保護を強化されており、「物権」に近いものとされている。


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